Že situácia na bratislavskom realitnom trhu mala v roku 2023 ďaleko od developerských predstáv, dokazovalo viacero náznakov aj informácií. Už prvé týždne minulého roka priniesli na trh novú realitu. Byty sa prakticky prestali predávať.
Zmenia ceny bytov? Odpovedajú najväčší slovenskí developeri Čítajte Aj keď sa situácia v ďalšom období o čosi zlepšila, najnovšie čísla ukazujú, že developeri majú za sebou rok prepadov. Situácia bola dokonca najhoršia od prasknutia realitnej bubliny v rokoch 2008 a 2009.
Zamrznutý predaj
Realitný trh čelil v uplynulých rokoch viacerým výzvam a negatívnym externým faktorom.
Či to už bola pandémia, vojna na Ukrajine, rast stavebných nákladov, ale aj energetická kríza. So všetkými vplyvmi si ako-tak vedel poradiť. Až prišiel skokový nárast úrokov na bývanie.
Už počas roka 2022 začal opadať dopyt po bývaní. Kupujúci boli dovtedy „rozmaznaní“ nízkymi úrokovými sadzbami a bývanie kupovali aj vtedy, keď ho nutne nepotrebovali. Vo veľkom sa kupovali investičné byty a lacné hypotéky prilákali na trh aj tých, ktorí boli na vážkach.
V praxi to vyzeralo tak, že sa predalo všetko, čo prišlo na trh, keďže dopyt výrazne prevyšoval ponuku. Developeri boli na koni a mohli si určovať podmienky. Už v polovici roka 2022 sa však karta začala obracať.
Rok 2023 potvrdil tento trend, čo dokazujú aj najnovšie čísla analytickej spoločnosti Bencont Investments. Tá skompletizovala štatistiky za uplynulý rok a situácia na trhu podľa nich nebola taká zlá už roky.
V roku 2023 sa v Bratislave predalo len 773 bytov v novostavbách. Je to najnižšie číslo od hospodárskej krízy v rokoch 2008-2009. Len na porovnanie, v najlepších časoch sa na bratislavskom trhu predal takýto počet bytov za tri mesiace.
Priemerný predaj sa počas roka držal na úrovni okolo 180 bytov štvrťročne. „Záver roka bol o niečo silnejší s 213 predanými bytmi v priebehu štvrtého štvrťroka, no o oživení trhu sa zatiaľ hovoriť nedalo,“ naznačujú analytici.
Ustálená ponuka
Na konci minulého roka bolo v ponuke 3240 bytov v 85 projektoch. „Podobné číslo sme videli aj na začiatku a v priebehu roka. To, že sa ponuka aj napriek veľmi slabému predaju nezvýšila znamená, že počet nových bytov pridaných do ponuky bol rovnako nízky a vo všeobecnosti kopíroval predaj,“ zhodnotili analytici Bencontu.
Aj tieto čísla pritom ukazujú, že na trhu sa nekonali veľké výpredaje a väčšina developerov zaujala konzervatívnu stratégiu vyčkávania. S cenami bytov nehýbali a očakávali, že sa kupujúci aj tak vrátia.
Niektorí však predsa len zlacňovali. INDEX pred časom informoval o tom, že prví dvaja veľkí developeri zlacnili byty. V niektorých prípadoch vedel kupujúci ušetriť aj 50-tisíc eur.
Podľa Bencontu priemerná jednotková cena ponúkaných bytov dosiahla 5136 eur za štvorcový meter. Počas uplynulého roka sa tak zvýšila o 4,3 percenta. Rast cien je skreslený hlavne príchodom projektu Portum, kde sa priemerné ceny pohybujú na úrovni 7500 eur na štvorcový meter.
Len na porovnanie, v roku 2022 došlo k zvýšeniu cien o 15,5 percenta a v roku 2021 sme pozorovali rast na úrovni 18,4 percenta.
Byt v novostavbe stál v záverečnom kvartáli minulého roka v priemere 327-tisíc eur.
Príde obrat?
Na mieste sú otázky, aký bude vývoj na realitnom trhu v roku 2024. Analytik spoločnosti Bencont Investments Rudolf Bruchánik hovorí, že trh s novostavbami roky zápasí s rovnakými problémami.
Vizualizácia projektu Portum Towers. (zdroj: TK Estate)„Trh s novostavbami (nie iba) v Bratislave je špecifický veľmi obmedzenou ponukou a zásobou projektov pripravených na výstavbu. Roky trvajúci povoľovací proces a nedostatok pozemkov s funkciou umožňujúcou výstavbu nehnuteľností na bývanie dlhodobo brzdí ponuku a utlmuje konkurenčný boj medzi developermi,“ hovorí.
Bruchánik zároveň vysvetľuje, že developeri sú v oveľa lepšej finančnej situácii než v rokoch 2008 a 2009. Ich pozícii nahráva aj to, že ponuka je na trhu obmedzená.
„Namiesto výpredajov tak ponechali ceny na rovnakej úrovni a spomalili alebo pozastavili budúcu výstavbu,“ hovorí analytik s tým, že výsledkom bol rok, v ktorom sa predávalo len minimum bytov. „Nová ponuka na trh priniesla len rovnaké minimum, ako sa predalo a ceny ostali nezmenené,“ porovnáva.
Analytici zostávajú vo vyhliadkach na rok 2024 optimistickí. „V roku 2024 sa očakáva postupný pokles základných úrokových sadzieb. Pre realitný trh by to malo znamenať najmä pokles sadzieb na hypotekárnych úveroch, čo by významne zlepšilo dostupnosť bývania,“ hovorí Bruchánik.
Praská realitná bublina? Prví veľkí developeri výrazne znižili ceny novostavieb Čítajte K lepšej „klíme “ na trhu by mohla pomôcť aj zlepšená makroekonomická situácia. „V roku 2024 preto očakávame zlepšenie situácie na realitnom trhu a postupný nárast predaja novostavieb v Bratislave. Z hľadiska cien zatiaľ očakávame skôr pokračovanie stagnácie, keď bude nárast predaja sprevádzať aj nárast odloženej ponuky nových projektov,“ predpovedá Bruchaník.
Horšie predikcie by nastali, ak by sa ceny úrokov nemenili. V takom prípade by realitný trh zažil ďalší rok stagnácie. Podľa Bruchánika by v takomto prípade už väčšia časť developerov mohla na konci roka pristúpiť k znižovaniu cien. Tento scenár však považuje za menej pravdepodobný a skôr sa prikláňa k tomu, že úrokové sadzby na hypotékach klesnú.
